Actualités copropriété 

Copropriété – nouvelles  dispositions applicables depuis le 1er juin 2020 instaurées par une Ordonnance  du 30 octobre 2019, n° 2019-1101 :

 

  1. Modifications visant le syndic
  • Action en justice à l’encontre du syndic : article 15 Loi du 10 juillet 1965

Le président du conseil syndical peut désormais, en cas de carence ou d’inaction du syndic et sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat. En l’absence de conseil syndical, cette action peut être engagée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

  • Résiliation du contrat de syndic : article 18 Loi du 10 juillet 1965

L’effet immédiat de la révocation du contrat de syndic en cours lorsqu’un nouveau syndic est nommé par l’assemblée générale est supprimé.

Les conditions dans lesquelles chacune des parties (le syndicat des copropriétaires et le syndic) peut mettre fin au contrat de syndic, sans indemnité, sont précisées.

Le contrat de syndic peut également être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie, notion qui relève de l’appréciation souveraine du juge du fond.

  • Rémunération du syndic et projet de contrat : article 18-1-A Loi du 10 juillet 1965

L’encadrement de la rémunération du syndic (forfait pour les actes de gestion courante et liste limitative pour les prestations particulières) n’est applicable que pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission. Le syndic a la possibilité de percevoir une rémunération complémentaire spécifique à l’occasion de prestations qui ne relèvent pas de sa gestion courante et qui sont définies par décret.

Le projet de contrat de syndic doit dorénavant respecter le modèle type de contrat défini par décret en Conseil d’Etat et doit être accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic.

Le syndic encourt une amende administrative d’un montant maximum de 15.000 € pour les personnes morales en cas de manquement à ces obligations.

Prestations hors mission du syndic : article 18-1-A, II Loi du 10 juillet 1965

Le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic, après autorisation expresse de l’assemblée générale donnée à la majorité dite simple de l’article 24. Ces prestations ne peuvent figurer dans le contrat de syndic.

 

2) mesures pour faciliter la prise de décision en assemblée générale.

  • Vote à distance : article 17-1 A

Lorsque le copropriétaire ne souhaite ou ne peut pas être présent lors de l’assemblée générale, il pourra envoyer son formulaire en courrier recommandé au syndic sur la base des projets de résolutions reçus avec sa convocation et du formulaire de vote par correspondance

  • Passerelles : articles 25-1 et 26-1 :

La passerelle de l’article 25-1 est généralisée en prévoyant que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas adopté la résolution à la majorité de l’article 25 mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité de l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Cette possibilité s’applique désormais non seulement aux résolutions votées en application de l’article 25 mais également en vertu d’une autre disposition.

L’article 26-1 est rétabli et permet, en l’absence de toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article 26 alinéa 1er, mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés  ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, à la même assemblée de se prononcer à la majorité de l’article 25 en procédant immédiatement à un second vote.

 

3)  Modifications visant les pouvoirs du conseil syndical

  • Délégation de pouvoir étendue : article 21-1 à 21-5 de la loi du 10 juillet 1965

« Art. 21-1.-Sans préjudice des dispositions du a de l’article 25, lorsque le conseil syndical est composé d’au moins trois membres, l’assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance.

« La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur l’approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement. »

  • Mise en concurrence des contrats de syndic : article 21 de la loi du 10 juillet 1965

« En vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A et accompagnés de la fiche d’information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente.

« Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen de projets de contrat de syndic qu’il communique à cet effet. » ;

Le conseil syndical devra mettre en concurrence le contrat de syndic en vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel. Les projets de contrats de syndic transmis à cette fin devront être conformes au contrat type et accompagnés de la fiche d’information (loi du 10.7.65 : art. 18-1 A).

En outre, l’inscription de la dispense de mise en concurrence à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédent celle appelée à se prononcer sur le renouvellement du syndic est désormais laissée à l’initiative du conseil syndical